不動産投資とは|今から始められる、不動産投資の基本を優しく解説

 不労所得の代表的商材として紹介される不動産投資は、どんな人でも一度は興味を持ち夢を見るものではないでしょうか。しかしまとまった資本がないとできないと考えられていた不動産投資ですが、不動産投資を始めるハードルは年々下がってきています。興味はあるけどどういった種類があって何なら始められるものかと思案している方に、それぞれの特徴について具体的に説明します。

不動産投資の種類とは

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マンション・アパート経営

 不動産投資でもっとも主流なのが、賃貸で収入を得るマンション・アパート経営です。マンションは部屋ごとに購入して運営する「区分マンション投資」が中心。アパートでは1棟丸ごと購入、または土地を購入して新たに建築します。大家として運営するわけですが、不動産管理会社と業務委託契約を結び、家賃の回収やメンテナンス、空室が発生した際の募集などの業務を一括して任せるのが一般的です。

ワンルームマンション

 ワンルームマンションを購入して賃貸収入を得る不動産投資手法です。投資対象は中古マンションが中心で、安い物件であれば100万円台からと少ない資金で始められるため、サラリーマンの副業としても人気。または、税金対策としても注目されています。まずは1戸から始めて、徐々に戸数を増やしていくことが成功の鍵となります。

戸建て経営

 戸建て物件を購入して貸し出し、家賃収入を得る不動産投資手法です。対象となるのは基本的には中古物件になります。投資目的で建てられた物件は少なく、利回りが高いのが特徴です。上手に運営すれば効率的に利益を得られる反面、中古物件はリフォーム費用が増大するケースもあるため初心者向けではありません。

REIT

 REITとは、投資家から集めた資金をさまざまな不動産に投じてファンドとして運営し、賃貸収入や売却で得られた利益を配当金として投資家に分配する仕組みです。株式投資信託の不動産版と考えればよいでしょう。
REITの各ファンドは東京証券取引所に上場しており、株式同様手軽に売買できるのが特徴。1口数万円から投資できるファンドもあり、初心者におすすめの不動産投資手法のひとつです。

不動産クラウドファンディング

 不動産クラウドファンディングは投資家から資金を集めて不動産に投資し、運用益から投資家に配当金を分配する仕組みです。REITと似た構造ですが、REITでは投資先の不動産を選択できない一方、不動産クラウドファンディングでは募集案件の中から自由に選択できます。また、運用期間が定められているのも特徴です。
案件によっては大きなリターンを期待できるのが魅力。複数の案件への分散投資もできるため、リスクを回避しながらリターンを狙えます。1口1万円から投資できる案件もあり、投資初心者でも少額から不動産投資を始められるとして注目の投資手法です。

その他

 土地を保有している方に人気なのが、コインパーキングや駐輪場、トランクルームなどです。初期投資額が少なく、ランニングコストも抑えられます。少子高齢社会の影響でサービス付き高齢者住宅も注目されており、資金力のある投資家におすすめです。
また、シェアハウスは高利回りが期待できるとして人気。1つの物件でトイレや浴室、キッチンなどを共有するため、設備コストを抑えながら運営できます。
 近年、注目を浴びているのが民泊です。訪日外国人の増加によるインバウンド需要もあって、今後さらなる成長が期待されています。ただし、自治体による認可が必要なほか、近隣トラブルなどさまざまな課題をクリアする手腕が求められるため、現状ではリスクの高い投資手法です。

不動産投資のメリット

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定期的な収入を得られる

 賃貸収入を得る不動産投資では、経営が軌道に乗れば毎月安定した家賃収入を得られます。そのため「不動産投資は年金の代わりになる」とされており、老後の資金作りとして最適な投資手法です。また、REITでは年1回または2回の決算期に配当金を受け取れるほか、不動産クラウドファンディングでは年数回または毎月配当金が分配されるプロジェクトも存在します。

キャピタルゲインが期待できる

 不動産投資では、保有している物件やファンドを売却してキャピタルゲインを狙うことも可能です。賃貸でインカムゲインを得ている場合も、不動産価格が上昇すればキャピタルゲインを得るチャンス。とくに、築年数の経過した建物は修繕費などコストが増大するため、ある程度の年数が経過した時点でキャピタルゲイン狙いへ方針転換するのが常套手段です。

節税効果がある

 不動産所得は、他の所得と損益通算できるのが特徴です。不動産投資を開始してから数年ほどは、購入した物件の減価償却費の計上もあって赤字になるケースがあります。サラリーマンが副業として不動産所得を得た場合は給料と損益通算できるため、会社で源泉徴収された所得税が確定申告で戻ってくる可能性があるわけです。

生命保険代わりになる

 物件を購入して金融機関のローンを利用する際は、団体生命保険に加入しなければなりません。団体生命保険は万が一ローン契約者が死亡した際の保険であり、残ったローンは保険で支払われます。借り入れがゼロになって不動産は家族に財産として残せるため「不動産投資は生命保険代わりになる」と言われているのです。

不動産投資のデメリット

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値下がりリスクがある

 保有している物件やファンドなど、投資である以上は価格下落のリスクは常につきまといます。どうしても売却して換金する必要がある状況で値下がりしていれば、損失を被る可能性があるでしょう。ただ、賃貸収入で運営する不動産投資においては、一時的な値下がりは特に問題になりません。売却する必要がなければ、物件価格の下落はあまり関係ないのです。

空室リスクや家賃下落リスクがある

 家賃収入を得る不動産投資においては、空室が発生すると収入を得られません。金融機関から借り入れしている場合は、月々の返済が困難になるでしょう。また、地域の地価が大幅に下落すれば、家賃を下げざるを得ない状況に陥るかもしれません。ただ、空室リスクや家賃下落リスクは物件購入時のリサーチや、長期的な収支計画によって回避できる場合もあります。また、複数の物件を保有すればリスクの分散が可能です。

物件の老朽化リスクがある

 建物は経年劣化によって老朽化し、古くなるほど水回りの不具合や給湯器の故障など、設備の修理や取り換えに費用が必要になります。ただ、将来の修繕費を見込んで毎月積み立てておけば対応可能ですし、物件の築年数によっては売却を検討するのもひとつの方法です。タイミングによっては売却益を得られる可能性があり、売却した資金で新たな物件を購入するなど、さらに大きく不動産投資を展開していくことも可能になります。

他の金融商材との比較

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株・FXとの比較

 不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資手法と言われています。仮に未曾有の大災害で物件を失ったり、世界的大恐慌で価格が大幅に下落したりと甚大な損害を被っても、元本以上に損失が出ることは基本的にありません。株やFXの場合はどうでしょうか。株は現物株であれば元本以上に損失を負うことはありませんが、元手の約3.3倍の金額を取引できる「信用取引」では注意が必要です。レバレッジを効かせて大きな利益を狙う取引ですが、相場が逆に動いた場合は元手以上の損失が発生する可能性も十分にあり得ます。

 FXも同様であり、日本国内では最大25倍のレバレッジで取引可能。短期間で相場が大きく動いた場合、大きな利益を得られる可能性がある反面、元手を大きく上回る大損失を被る可能性がある、ハイリスクな金融商材です。

年金・生命保険との比較

 現在、老齢基礎年金は65歳から支給されていますが、近い将来70歳からになると言われています。一方、企業の雇用が65歳以降も継続されるのかといえば現状は難しく、将来に不安を持っている方も多いでしょう。生命保険も定期タイプは掛け捨てであり、手元には一切残らないため心配です。不動産投資は「年金代わりになる」と言われる投資手法。経営が軌道に乗り、いくつもの物件を保有するようになれば、毎月安定して収入を得ることが可能です。また、不動産投資ではローンで物件を購入すれば団体生命保険で保証されますし、ローン終了後は資産として物件は残ります。
 
 仮にローン期間中に死亡しても、ローン残債はゼロになって物件は家族に資産として残せるほか、そのまま不動産投資を継続して利益を得ることもできるのです。

Text by NewSphere 編集部

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