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監修者鶏冠井悠二
WEB専門のファイナンシャルプランナーとして活動。担当分野は資産運用、保険、投資、NISAやiDeco、仮想通貨、相続、クレジットカードやポイ活など幅広く対応。
保有資格
CFP／1級ファイナンシャル・プランニング技能士／証券外務員一種／投資診断士／節約生活スペシャリスト／クレジットカードアドバイザー®

昨今、注目を集めている投資型クラウドファンディング。その数ある投資対象の中でも、不動産クラウドファンディングが広く普及しています。しかし、クラウドファンディング自体が生活の中で馴染みがない方にとっては、理解が難しく感じる部分も多いでしょう。この記事では、不動産クラウドファンディングの仕組みからメリット・リスクの解説と、クラウドファンディング事業者の選び方をまとめています。

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不動産クラウドファンディングとは？

不動産クラウドファンディングの仕組み

不動産クラウドファンディングとは、一般の投資家から資金を募り、集まった資金を利用して不動産の取得・運営を行います。ここで得られた利益を、各投資家に配分することで利益を得る投資商材の一つです。物件所在地も公開されているため、築年数から管理状態などの情報も自身で調べることが可能です。一般的な不動産投資における「修繕」「入居者管理」などの面倒なコストを、クラウドファンディング事業者に任せられるため手軽に始められる不動産投資と言えるでしょう。

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現物不動産投資やREITとの違い

不動産クラウドファンディングとREIT、現物不動産投資との違いを下記に示します。

不動産クラウドファンディングとREITでは、投資物件を選べる点に違いがあります。不動産クラウドファンディングは募集案件から不動産を選定できる自由度があり、運用益と実際のリターンが比例する傾向にあります。現物不動産投資は『修繕管理』『入居者管理』の手間などが発生する上に、投資金も数百万円単位で必要です。

REITは、投資した信託商品の投資割合はプロが自動的に分散運用する為、自身で物件の選定が出来ません。また、自動的に分散投資するため投資リスクが低いのですが、大きなリターンは期待できません。不動産クラウドファンディングの場合は1万円と低額から投資可能な案件も多く、複数案件に分散投資することでリスクを回避しながら、案件によっては大きなリターンが生まれることもあります。より安定的に投資したい場合はREITがおすすめで、能動的にやりくりしながら大きな利益を出す投資をしたい場合は不動産クラウドファンディングが向いているでしょう。

ソーシャルレンディングとの違い

同じくクラウドファンディングの一種として、ソーシャルレンディングとの違いも押さえておくとよいでしょう。ソーシャルレンディングとは、出資したい投資家と資金が必要な企業を仲介するマッチングサービスのことです。企業は投資家が融資した資金を基に事業を展開し、うまく軌道に乗れば投資家は利益を得ることができます。

ソーシャルレンディングの特徴は、運営者を匿名にすることができる点です。そのため、事業の内容は投資家にもわかるものの、運営者については不透明です。一方、不動産クラウドファンディングでは情報の開示範囲に制限がありません。物件の情報だけでなく、運営者の情報も開示してもらえるので安心だといえるでしょう。

不動産クラウドファンディングのメリット

1万円から不動産投資可能

不動産クラウドファンディングを提供しているサービスは、おおむね最低投資金額が1万円で設定されています。現物不動産投資の場合は、投資物件の購入費用、リフォーム費用などで何百万もの費用が発生します。投資できる資産が限られてはいるが不動産投資を行なってみたいミレニアル世代には、おすすめの投資手段と言えます。

現物不動産投資よりも手続きが少ない

不動産クラウドファンディングは事業者が間に入るため、現物不動産投資と比較すると利回りは低下します。しかし、現物不動産投資は始めるまで多くの手間と労力が発生するという側面もあります。第一に運用資金を調達しなければいけません。そのためには金融機関に自分自身の情報をまとめ、事業計画を提出、融資の審査を受けてようやく資金を得ることが出来ます。また、投資対象の物件を絞り込むことにも時間を要します。

第二に、実際に物件を購入してから各種保険の加入や、入居出来る状態に整備するための修繕・リフォームなどの作業が待っています。管理運営会社に任せる場合、運営費用が発生してきます。不動産クラウドファンディングでは、こうした手間は事業者側のタスクとなるため、不動産投資を始めるにあたって手間コストが削減されています。

投資の金銭的元手が大きい場合は現物不動産投資で利幅を大きく狙い、それを実行する体力があれば安定した不動産収益を得られる可能性は上がるでしょう。手短にスタートしてミドルリスク・ミドルリターンを選択したい場合は、不動産クラウドファンディングを始めてみてはいかがでしょうか。

不動産クラウドファンディングのデメリット

元本割れのリスクが存在する

不動産相場が急激に暴落した場合は、投資開始時と比べて評価額が半分以下になってしまう可能性もあります。こうした状態を元本割れと呼びますが、投資を行う際には元本割れのリスクを常に考えておかなければなりません。投資金額が低額であるメリットを生かして、複数の物件に分散投資しておくことがリスク回避方法の一つと言えます。

融資を行なった場合のレバレッジ効果が薄い

現物不動産投資と比較して、不動産クラウドファンディングはレバレッジ効果が薄いです。現物不動産投資は銀行から住宅ローン融資を受けることで元手を増やし、効率的に利幅を高められます。また、融資を行なった銀行側も、購入した住宅を担保に出来るため、抱えるリスクが少ないのです。不動産クラウドファンディングの場合、サービス利用を目的で融資をしてくれる金融機関は現在ありません。現在の貯蓄を、コツコツと運用していきたい方におすすめの仕組みと言えるでしょう。

不動産を扱うクラウドファンディング事業者の選び方

不動産案件を扱う事業者とタイプ

不動産クラウドファンディングでは、不動産案件を扱う事業者を以下に分類しています。

不動産特化の事業者：不動産案件のみに特化した事業者
主に不動産を取り扱っている事業者：不動産案件を主力として扱いながら、他の案件も取り扱う事業者
不動産を取り扱っている事業者：不動産に限らず、複数の案件を取り扱う事業者

それでは不動産クラウドファンディングを始める場合の、事業者選びのポイントを3つに分けて解説します。

情報開示が適切に行われている

事業者によって公開している情報はさまざまです。「損益計算書」「貸借対照表」など、会社の健全性を図れる指標を公開している企業を選ぶことがおすすめと言えるでしょう。

運営会社の信頼度

運営会社が大手グループ会社の系列であることや、大手企業から出資を受けている等の情報は、事業者に対する信頼性という意味で不動産投資の初心者にとっては大きな強みになります。不動産クラウドファンディングが初めての方は、運営会社の規模感で判断するのも良いでしょう。

問題が起きた後の対応

返済遅延などの問題が起きるサービスを避けるのではなく、「問題が起きた場合の対応」で選ぶのもおすすめです。すべての事業者が、延滞が発生した場合の元本設定が適切に行われており、素早く元本相当額を償還するというリスク管理を徹底できているわけではありません。いくら利回りが良くても、貸し倒れリスクが高いと大きな損失を被るリスクが生じます。このようなトラブル対応が迅速である事業者は信頼が置けるでしょう。

そういった手厚い事業者かどうかということは、過去にトラブルを起こしているかいないか、という観点からも推察できます。気になる事業者がすでにある場合、その事業者について詳細に調べて見ましょう。

案件数の多さ

不動産クラウドファンディングで取り扱っている案件数は事業者ごとに異なります。投資対象の選択肢を増やすためにも、なるべく案件数の多い事業者を選ぶようにしましょう。案件数が少ないと、投資家同士で奪い合いになることがあります。有望な案件も、競争に負けて少額しか出資できなければ得られる利益はわずかとなるでしょう。また、そもそも投資したいと思える案件が見つかりにくいというデメリットもあります。不動産クラウドファンディングでは、案件の供給数が多く、投資対象を自由に選べる事業者の利用をおすすめします。

選べる不動産の種類

不動産には、マンションなどの居住用、ホテルなどの宿泊用といった種類があります。選ぶ不動産の種類によって、収益の安定性や利回りが変わってくるでしょう。例えば、ホテルは需要が大きい時期の利回りが高くなりますが、マンションなどの居住用不動産に比べると収益の安定性は低いです。自分の望む形で資産運用するためにも、選べる不動産の種類を事前に確かめておきましょう。

おすすめの不動産クラウドファンディング事業者

COZUCHI（コヅチ）

COZUCHIはLAETOLI株式会社が運営している不動産クラウドファンディングサービスで、もともとは2019年に可視したWARASHIBEというサービスを2021年にリニューアルされました。LAETORI株式会社は1999年に創業されており、当時から不動産領域に特化した専門性の高い会社です。ミドルリスク・ミドルリターンの投資ができるCOZUCHIですが、いつでも換金が可能というメリットがあります。一度ファンドに出資をすると途中で解約ができない事が多いため、緊急の資金ニーズに対応できるCOZUCHIは出資者に親切なサービスと言えるでしょう。

ただ、COZUCHIが最もおすすめである理由はその実績利回りにあります。2024年1月24日に公開されたそれまでに運用が終了しているファンドの想定利回りが7.9％だったのに対し、実績利回りは18.1％となっています。そもそも想定している7.9％でも利回りとしては相当の高さになるのですが、倍以上に上振れしているのは配当利回りに上限無くフェアに利益を分配しているためです。通常のソーシャルレンディングでは想定以上の利益が生じた場合の配当には上限を定めていますが、COZUCHIは個人投資家を優先していることがわかります。

TECROWD

TECROWDは国内外の不動産をファンドの対象物件としています。海外では経済発展の著しい新興国におけるオフィスビルなどを投資の対象にしている一方で、国内では障がい者を対象とした集合住宅（グループホーム）を取り扱っており、どちらも国内外で社会貢献度の高い投資を実施しています。また想定利回りが8.0％と高水準であることも多くの投資家の注目を集めている要因のようです。比較的新興のソーシャルレンディング事業者であるため、ポートフォリオとして新たな投資先を検討している投資家や、まだソーシャルレンディングを初めて日が浅い方にもおすすめの事業者です。

CREAL（クリアル）

CREALはクリアル株式会社（2021年3月1日、ブリッジ・シー・キャピタル株式会社より社名変更）が運営する不動産クラウドファンディングに特化したサービスです。案件数が多く、一口1万円から投資できるため多彩な投資ポートフォリオを組むことができます。案件ごと物件詳細情報の概要がわかりやすく、豊富なデータが紹介されており納得しながら投資対象を決定できるのが最大の特徴です。サービス開始から多くの実績を積み、不動産特化のクラウドファンディング業者として最も信頼性の高いサービスの一つと言えそうです。

Alterna Bank（オルタナバンク）

Alterna BANKは第一種金融商品取引業と第二種金融商品取引業を取得している、SAMURAI証券という証券会社が提供している貸付型クラウドファンディングです。証券会社が厳選したファンドではこれまでに元本償還実績が100%で、さらに保証・担保つきファンドが数多くある信頼感が高い貸付型クラウドファンディングです。

貸付型クラウドファンディングの中でも比較的高利率の投資案件が多く、目標利回りが5%程度のファンドが中心的です。さらに1万円から投資可能で短期間の運用期間のファンドが数多くあり、他の貸付型クラウドファンディングのサービスよりも結果がすぐに出やすいのもおすすめのポイントです。また不動産のファンドや、事業型ファンド案件の取扱いもあります。

ちょこっと不動産

ちょこっと不動産は株式会社良栄が運営する不動産クラウドファンディングサービスです。1口1万円の少額から不動産投資が可能で、優先劣後方式の劣後出資の割合が高い案件が多く、安心感を持って投資できることが特長です。優先劣後方式とは、ファンドに利益が生じた際に投資者に優先して分配される仕組みです。さらに損失が生じた場合は事業者が先にその損失を被るため、劣後出資割合が高いほど元本割れのリスクが軽減されます。ちょこっと不動産のファンドの物件は区分マンションと建売戸建てがメインとなっています。

Jointo α（ジョイントアルファ）

ジョイントアルファは東証一部に上場しているあなぶき興産株式会社が2019年4月に開始した不動産クラウドファンディングサービスです。都会にいるとなかなか実感しにくい地方に眠る良質な不動産への投資を、最低出資額10万円から始められる強みを持ちます。このサービスを利用することで地方で顕著になる空き家問題の解決を助け、地域経済の資金循環を活性化できるなど社会的意義も高い投資商材と言えるでしょう。東証一部企業の運営で安全性が高く、元本割れリスクが低いの最大の魅力です。

【コラム】不動産特定共同事業法の改正による影響とは

mim.girl / Shutterstock.com

平成29年に不動産特定共同事業法が改正されたことにより、「小規模特定不動産特定共同事業者」が出来ました。この法改正は不動産クラウドファンディングを行う事業者の参入ハードルを下げ、それに伴い少額で不動産投資による資産運用のハードルを下げること、また不動産開発の投機意欲を高めることを目的にしています。

法改正の具体的な内容は、「投資家1人あたり100万円の出資金上限」「投資家から集める資金総額が1億円以内」「資本金1,000万円以上」という形に条件を下げました。本来であれば「資本金1億円以上」が不動産特定共同事業の条件だったため、今後、より多くの企業が不動産クラウドファンディングに参入することが予想されます。

従来の不動産投資は大規模な開発や、潤沢な元手を活かした複数物件の管理・投資をイメージするものでしたが、この法改正はおおむね小規模の不動産が対象になっています。そのため不動産投資における全体的な影響は大きくないとされていますが、不動産投資を始めてみたい方や、投資に当てる元手が少ない方でも不動産投資事態が身近な選択肢になるため、裾野を広げることに大きく貢献することでしょう。

監修者コメント

不動産クラウドファンディングは通常の現物不動産投資やREITに代わる投資方法として利用者が増えつつあります。現物の不動産投資よりも手続きが少なく少額から始めることができるので、ハードルが低いのが特徴です。案件数も豊富でメリットが多いですが、元本割れのリスクもあるので、複数の物件に分散投資をすることでリスクを低減するようにしましょう。

不動産クラウドファンディングに挑戦してみよう

不動産クラウドファンディングを利用すれば、少ない元手から気軽に不動産投資を始められます。REITと違って自分で物件の選定ができるため、投資の納得度も高いでしょう。また、ソーシャルレンディングのように運営者が匿名ということもありません。不動産投資の第一歩として、不動産クラウドファンディングに挑戦してみてはいかがでしょうか。

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