不動産投資を検討する際に、「節税対策」という側面が押し出されることがあります。サラリーマンなどで収入がある方が、投資しながら節税もできるというメリットのことを指しますが、では実際どれくらいの節税が期待できるのでしょうか。また、そもそも節税となる仕組み自体も理解しておくべきでしょう。というのも、仕組みを理解しないで節税対策として不動産投資をして実際に物件を買っても、期待通りに節税効果が得られず、ただただ赤字を掘ってしまう可能性もあるのです。今回の記事では節税になる仕組みと、節税効果を得るために必要な考え方を解説していきます。

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節税という言葉の意味と損益通算の理解

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「不動産投資で節税」は不動産投資の収支が赤字の場合のみ

　節税目的で不動産投資を始めたい、というニーズは高いと思います。サラリーマンの方などは自身の給与取得が安定しており、その上で不動産投資ができて節税もできるのだとしたら、そんな素敵な話はないですよね。ただ不動産投資での節税というのは、不動産投資が赤字だった場合のみ当てはまります。つまり、不動産投資で収支が黒字だった場合には節税にはなりませんし、もちろんその黒字分だけ税金を収めなければいけません。それでは、不動産投資が赤字で節税できる場合とは、具体的にどのようなものでしょうか。まずは不動産などにかかわる課税についておさえていきましょう。

損益通算は所得の総合的な収支

　損益通算は、不動産による所得が赤字だった際に、給与所得や事業所得など黒字の所得から赤字分を差し引く計算のことです。例えば、年収1,000万円の場合のモデルケースが下記になります。わかりやすくするために、下記の図を用いて損益通算の実践を見てみましょう。

参考資料：みずほ銀行 年収1,000万の場合のモデルケース

　この図の場合、節税ができています。順を追って説明すると、まず不動産投資は年間で34万円の赤字を計上しました。損益通算という考えのもと、給与所得の780万円に▲34万円を足すことで、最終的な総所得は746万円となります。すでに780万円という給与に対して課税されていたところ、最終的には746万円という総所得への課税が正しいということになり、差額の34万円の課税分が還付されることになります。黒字の給与所得や事業所得に対して赤字の不動産所得を充てることで赤字分を軽減できる、これが損益通算と節税の基本的な理解になります。

不動産所得は所得税にかかわる

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不動産所得の考え方

　不動産所得とは、総収入金額から必要経費を差し引いた金額になります。なお、不動産所得の必要経費と計上されるのは、以下の項目になります。

・減価償却費
・借入金の金利
・公租公課
・管理費
・修繕費
・損害保険料
・仲介手数料
・雑費など

所得税は総合課税と分離課税の２種類がある

　所得税の課税方法には、総合課税と分離課税の2種類があります。総合課税は事業所得や給与所得を指し、合算された合計額に対して累進課税によって課税されます。分離課税は合算されない所得のことで、それぞれの所得に各々の課税率で計算します。なお、不動産所得は総合課税にカテゴライズされます。

総合課税の税率は所得に比例する

　では、不動産所得も含まれている総合課税の課税方法はどのようなものになるでしょうか。総合課税では、1年間の所得に比例して累進課税されます。累進課税とはその人の所得に応じて課税率が変わるもので、その変更率は下記を参照ください。

住民税の仕組みと不動産投資

　不動産投資に関わる課税方法は総合課税による所得税のみではなく、住民税も関わってきます。住民税とは各都道府県と各市区町村から徴収される税金の合算のことで、その年の１月１日現在の居住地に納税されます。住民税は所得税の確定申告書を使って市区町村で計算され、所得税の計算ルールと同様に算出されます。住民税も所得税と変わらず、損益通算の考えのもと不動産投資の赤字分を他の所得の黒自分に充てて、節税効果を生むことができます。

減価償却費の考え方

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経費の中で最も大切なのは減価償却費

　これまでは不動産投資にまつわる税金の課税方法と損益通算による節税効果についてみてきました。損益通算を考える上で必要な諸経費は上に述べたものを指しますが、その中でも最も大切な項目が「減価償却費」です。減価償却とは、固定の価値を持つと評価できるもの（不動産やクルマ、事業で用いるような特殊で高価な機械など）は購入したその年に全額を経費として計上するのではなく、数年に分けて経費計上しようという計算方法です。減価償却という文字通り、購入時にそのものが持つ価値が徐々に減っていくように経費とするとも考えられます。

不動産投資における減価償却費

　減価償却ができる資産を減価償却資産と言いますが、不動産投資も不動産という資産を有するため、もちろん減価償却資産にあたります。それでは、不動産の減価償却の計算について概要を押さえておきましょう

　不動産の減価償却費の計算式は、建物価格×償却率で算出されます。大切なことは、建物価格と土地価格が分かれており、減価償却には土地価格が加算されないという点です。建物価格は売買契約書に明記されている場合とされていない場合があり、明記されていない場合は別途計算が必要になります。償却率は建物の造りや取得年数によって計算方法が異なり、とても多岐にわたります。実際に必要になったときに計算方法が分かれば良いので、必要に応じて国税庁のホームページを参照してみるといいかもしれません。

減価償却が節税に重要な理由

　減価償却とは価値が高い資産を単年で経費計上するのではなく、数年に渡って経費計上できる仕組みでした。この減価償却が節税に重要な理由は、「実際に支出が出ていない年に経費として算出できる」という点にあります。不動産投資に着手した初年度から黒字化することはなかなかハードルが高いので、その初動のハードルを低くしてくれるのが減価償却という仕組みとも言えるでしょう。

気をつけたいデッドクロス

　減価償却を用いて不動産投資することで節税することができますが、冒頭に述べたとおり節税自体に目的を持つべきではありません。減価償却と大きく関わる現象に「デッドクロス」が挙げられます。

　デッドクロスとは、減価償却額が不動産投資ローンの元金返済額を超えてしまう現象をいいます。不動産投資を行う際に、ほとんどの人はローンを組んで融資を受けて不動産を購入しますが、実は経費計上できるのはローンの利息部分なのです。元本は経費計上できないため、減価償却によって節税ができないという事態に陥ることがあります。ローンの返済中にも年々利息分は減っていくため、節税効果が失われるタイミングが訪れることがあります。そのため、節税を目的に不動産投資をすることは裏目に出ることがあるのです。

まとめ

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　不動産投資では損益通算という考え方のもと、不動産投資で掘った赤字分を給与所得などの黒字分に充てることで、多く払っていた税金を還元されることがあり、これを不動産投資の節税効果になります。不動産投資の赤字分の算出（経費計上）は、減価償却により投資のハードルを低くする仕組みもあります。

　ただ最後にも触れたように、デッドクロスと言われる節税効果が失われることもあります。あくまで不動産投資において重要なのは出口戦略で、定めた出口に向けてやりくりする上での負担軽減のためにあるのが節税効果と考えるのがよいでしょう。