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英不動産市場でドミノ倒し始まる? 不動産ファンドが換金取り扱いを一時停止…広がる不安

  • カテゴリー:国際
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英不動産市場でドミノ倒し始まる? 不動産ファンドが換金取り扱いを一時停止…広がる不安

 先月23日の国民投票で決まったイギリスのEU離脱、その経済的影響が今週、不動産分野ではっきりとその姿を現した。大手不動産ファンドを運用する3社が、顧客からの解約請求の受け付けを一時的に停止すると相次いで発表した。イギリスの不動産市場の今後を不安視した顧客からの解約請求が急増したためだ。それらのファンドの資産は合わせて約91億ポンド(約1兆1800億円)にもなる。このニュースはイギリス内外の投資家をぎょっとさせ、安全資産への逃避を加速させることになった。2007~8年の世界金融危機が不動産問題に端を発していたこともあって、これが英経済全体の減速につながるのではないかとの懸念も生んでいる。

◆流動性の低い資産の代表格、不動産
 英投資会社のスタンダード・ライフ・インベストメンツが4日、そしてM&Gインベストメンツとアビバ・インベスターズが5日、それぞれ不動産ファンドの取引を一時停止すると発表した。これらのファンドは、顧客がいつでも換金可能な「オープンエンド型」だった。不動産の流動性の低さから、換金には手元資金が頼りとなる。しかしファンドの資金流出が増える一方、流入額は減少していた。

 この状況下で、支払資金の確保のため不動産の売却を急いだ場合、そのせいで不動産相場が下落し、それがさらなる解約を招くという悪循環を招きかねない。不動産ファンドが「投げ売り価格」での売却を余儀なくされ、商業部門に打撃を与えるというのが英経済にとってのリスクだと、英法律事務所コリヤー・ブリストーのロビン・ヘンリー氏は指摘する(ブルームバーグ)。ロイターは、不動産相場が下落するなかで保有資産の売却を余儀なくされるのが「最悪のシナリオ」だとし、解約停止はこれを回避するための措置だと伝えた。ウォール・ストリート・ジャーナル紙(WSJ)では、英大手会計事務所プライスウォーターハウスクーパースの金融サービス・リスク規制ディレクターのマイケル・スネイプス氏が「非流動的な資産を急いで売却する必要のあるファンドから、全体に及ぶリスクが生じることになるだろう」と指摘している。

◆リーマンショック時の不動産相場暴落の再来の懸念も
 ブルームバーグによると、2007~8年の経済危機の際、不動産ファンドは解約の殺到で運用の一時停止を余儀なくされた。それが不動産市場の暴落を引き起こすもととなり、イギリスではピーク時から40%以上の評価額の急落を見たという。今回の解約の一時停止はそれを防ぐためのものだが、あの時のような事態になるのではないかという不安は、むしろかき立てられたようだ。フィナンシャル・タイムズ紙(FT)は、これらの不動産ファンドによる解約停止措置は、2008年の金融危機の時のようにファンドが建築物(不動産)の売却を強いられ、それが商業用不動産相場の下落の引き金となるかもしれないとの恐れをかき立てた、と伝える。WSJは、2008年の世界的金融危機の記憶は投資家に重くのしかかっている、と語る。英投資会社ハーグリーブス・ランズダウンのシニアアナリスト、レイス・キャラフ氏は「英商業用不動産市場でドミノ倒しが始まりそうだ」とブルームバーグで語っている。

 また、このような措置を取ったこと自体が、市場の不安をあおるものだという見方をしている人たちもいる。ある匿名のファンドマネージャーはFTに、これが引き金となって投資家が解約に殺到したら、他のファンドも解約停止を余儀なくされるとの旨を語っている。またモルガン・スタンレーは5日のリポートで、解約停止は「サーキットブレーカーの役割を果たすものだが、ネガティブなセンチメントを醸成し負の連鎖を呼ぶリスクもあると当社は考えている」と指摘した(ブルームバーグ)。

◆安全資産への逃避の動きがより一層顕著に
 不動産ファンドの解約請求が急増した背景について、WSJは、投資家は、巨大ではあるがバブル的なイギリスの不動産市場が駄目になるのではないかと心配していた、と説明する。

 ジェフリーズ・グループのアナリスト、マイク・プルー氏によると、イギリスの商業用不動産市場は、総計約8000億ポンド(104兆2600億円)規模であり、住宅用不動産は総計5兆ポンド(約655兆円)規模だという(WSJ)。

 英投資協会によると、同国の不動産ファンドへの投資総額は約245億ポンド(約3兆2000億円)だとブルームバーグは伝えている。モルガン・スタンレーは6日のリポートで「英国で名前の知られている不動産ファンドが投げ売り的な資産処分を免れるために解約を停止したことで、こうしたファンドの45%は外国人の資金だということに市場の注目が集まった」と述べた(ブルームバーグ)。

 FTは、先月のEU離脱の国民投票の経済的悪影響がペースを速めているとの恐れから、イギリスの資産の売却が広がっている、と伝える。また、投資家は、いくつかのイギリスの不動産ファンドが換金を停止したことにぎょっとして、リスク回避モードに転じ、各国の国債利回りを過去最低水準に急落させた、と語っている。より安全な資産への逃避を、解約停止が加速させたとの旨を語っている。

(田所秀徳)

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